- Der Mietvertrag endet nicht mit dem Tod. Die Miete läuft weiter.
- Wer als Partner oder Angehöriger mit im Haushalt gelebt hat, tritt meist automatisch in den Vertrag ein. Sonst geht er auf die Erben über.
- Erben und Vermieter können innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, mit der gesetzlichen Frist von knapp drei Monaten.
- Die Kündigung muss schriftlich sein. In einer Erbengemeinschaft unterschreiben in der Regel alle.
1. Wer ist jetzt Mieter?
Mit dem Tod endet der Mietvertrag nicht. Das Gesetz regelt genau, wer ihn übernimmt:
- Partner und Angehörige im Haushalt. Ehe- und Lebenspartner, Kinder, andere Angehörige und Partner, die dauerhaft mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben, treten automatisch in den Mietvertrag ein (§ 563 BGB). Wer das nicht möchte, kann dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, erklären, dass er den Vertrag nicht fortsetzt.
- Mitmieter. Hat der Verstorbene den Vertrag gemeinsam mit einem solchen Angehörigen unterschrieben, läuft er mit diesem weiter (§ 563a BGB).
- Die Erben. Tritt niemand ein, geht der Mietvertrag auf die Erben über (§ 564 BGB). Das ist der häufigste Fall, wenn ein alleinstehender Mensch stirbt.
2. Das Sonderkündigungsrecht der Erben
Erben müssen die Miete nicht auf unbestimmte Zeit weiterzahlen. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht: Innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben und davon, dass niemand in den Vertrag eintritt, können sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB). Dasselbe Recht hat übrigens auch der Vermieter.
Verpassen Sie die Monatsfrist, gelten die normalen Regeln aus dem Mietvertrag. Das ist vor allem dann ärgerlich, wenn ein Kündigungsverzicht vereinbart oder der Vertrag befristet ist.
3. So läuft die Frist
Die gesetzliche Frist beträgt knapp drei Monate. Geht die Kündigung dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.
Ein Beispiel: Erreicht die Kündigung den Vermieter am 2. März, endet der Mietvertrag am 31. Mai. Kommt sie erst am 6. März an, verschiebt sich das Ende auf den 30. Juni.
Bis zum Ende der Frist muss die Wohnung geräumt und übergeben sein. Die Miete wird bis dahin weitergezahlt, in der Regel aus dem Nachlass.
4. Die Kündigung richtig schreiben
- Schriftlich. Auf Papier und eigenhändig unterschrieben. E-Mail, Fax oder WhatsApp reichen nicht.
- Von allen Erben. Gibt es mehrere Erben, sollten alle unterschreiben. Oder einer kündigt mit schriftlicher Vollmacht der anderen. Die Vollmacht gehört im Original dazu.
- Mit Bezug auf § 564 BGB. Schreiben Sie hinein, dass Sie als Erbe vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
- Nachweisbar zustellen. Zum Beispiel per Einwurfeinschreiben oder persönlich mit Zeugen.
Der Vermieter kann einen Nachweis verlangen, dass Sie Erbe sind. Das geht zum Beispiel mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll.
Sie überlegen noch, ob Sie das Erbe annehmen? Dann lassen Sie sich vor der Kündigung beraten. Wer kündigt oder räumen lässt, kann damit unter Umständen zeigen, dass er das Erbe annimmt.
5. Räumung und Übergabe planen
Damit Sie nicht länger Miete zahlen als nötig, lohnt es sich, Kündigung und Räumung zusammen zu planen:
- Kündigung schreiben und nachweisbar zustellen.
- Kostenlose Besichtigung vereinbaren. Den Festpreis haben Sie in der Regel innerhalb von 24 Stunden.
- Den Räumungstermin so legen, dass vor der Übergabe noch etwas Luft bleibt.
- Im Mietvertrag nachsehen, in welchem Zustand übergeben wird. Soll renoviert werden, planen wir das gleich mit ein.
- Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.
Oft lohnt sich auch ein Gespräch mit dem Vermieter. Ist die Wohnung früher leer, ist er manchmal zu einer früheren Vertragsauflösung bereit. Wie wir eine Nachlassauflösung übernehmen, lesen Sie hier. Für die Übergabe gibt es unsere Checkliste als PDF mit Platz für die Zählerstände.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick aus unserer Praxis und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Anwalt oder Notar.
