- Ein leeres, besenreines Haus lässt sich besser zeigen, fotografieren und verkaufen als ein volles.
- Im Kaufvertrag wird meist eine geräumte Übergabe vereinbart. Ausräumen müssen Sie also ohnehin.
- Kleine Schönheitsreparaturen und Rückbau lohnen sich oft. Eine große Sanierung fast nie.
- Mängel nicht überdecken, sondern offen ansprechen. Das schützt Sie später.
- Der Energieausweis ist Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
- Ein Ansprechpartner für Räumung, Rückbau und Renovierung spart Zeit und Abstimmung.
1. Leer oder möbliert verkaufen?
Viele Verkäufer fragen sich, ob sie das Haus einfach so lassen können, wie es ist. Können Sie. Aber ein Haus voller Möbel, Kisten und Erinnerungen macht es Interessenten schwer. Sie sehen nicht, wie groß die Räume wirklich sind, wo das Licht reinfällt und in welchem Zustand Böden und Wände sind. Und was man nicht sieht, wird beim Preis gern vorsichtig eingerechnet.
Ein leeres Haus wirkt größer und heller. Die Fotos für die Anzeige werden besser, Besichtigungen laufen entspannter und Käufer können sich vorstellen, wie sie selbst dort wohnen. Unsere Erfahrung aus vielen Häusern rund um Bad Kreuznach: Leer verkauft es sich meist leichter.
Unser Rat aus der Praxis: Erst ausräumen, dann fotografieren. Die Fotos sind das Erste, was Interessenten sehen. Ein voller Raum auf dem Bild lässt sich später nur schwer wieder gutmachen.
2. Entrümpeln: was Käufer erwarten
Im notariellen Kaufvertrag wird meist festgehalten, dass das Haus zur Übergabe geräumt und besenrein ist. Ausräumen müssen Sie also ohnehin, die Frage ist nur, wann. Wer es vor dem Verkauf erledigt, hat später keinen Zeitdruck mehr und kann den Übergabetermin frei mit dem Käufer absprechen.
Manche Käufer möchten einzelne Dinge übernehmen, etwa die Einbauküche, Regale im Keller oder Gartengeräte. Das ist kein Problem. Halten Sie dann schriftlich fest, was im Haus bleibt, am besten direkt im Kaufvertrag. Alles andere räumen wir.
Beim Ausräumen hat sich eine Reihenfolge bewährt: Erst sucht die Familie aus, was sie behalten möchte. Dann schauen wir, was noch Wert hat. Möbel, Porzellan, Schallplatten oder Sammlungen rechnen wir über unsere eigene Trödelhalle auf den Festpreis an. Der Rest wird fachgerecht entsorgt, vom Dachboden bis zur Garage.
3. Renovieren: was sich lohnt und was nicht
Hier gibt es eine ehrliche Antwort, die nicht jeder gern hört: Eine große Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich fast nie. Käufer haben eigene Vorstellungen von Bad, Küche und Böden und bauen ohnehin um. Das Geld für eine neue Küche bekommen Sie beim Verkauf selten voll zurück. Dazu kommt die Zeit, in der das Haus leer steht und Kosten verursacht.
Was sich dagegen oft lohnt, sind kleine Schönheitsreparaturen. Sie sorgen dafür, dass der erste Eindruck stimmt:
- Räume hell und neutral wirken lassen, statt dunkler Farben und Muster von früher
- Kleinigkeiten richten, etwa klemmende Türen, fehlende Leisten oder lose Griffe
- Abgewohnte Teppichböden entfernen, wenn darunter ein guter Boden liegt
- Garten, Hof und Eingang aufräumen, denn hier beginnt jede Besichtigung
- Gründlich reinigen, auch Fenster, Keller und Dachboden
Die Grenze ist einfach: Alles, was den ersten Eindruck verbessert und wenig kostet, lohnt sich meistens. Alles, was nach dem Geschmack des Käufers entschieden werden sollte, lassen Sie lieber ihm.
4. Rückbau: manchmal die bessere Renovierung
In vielen älteren Häusern steckt eine gute Substanz hinter dem, was über die Jahrzehnte dazugekommen ist. Holzverkleidungen an Decken und Wänden, alte Teppiche, Einbauschränke, abgehängte Decken oder selbst gebaute Kellerregale lassen Räume kleiner und dunkler wirken, als sie sind.
Hier bringt Rückbau oft mehr als jede Renovierung. Wenn das Alte raus ist, sehen Käufer die Räume so, wie sie wirklich sind, und können ihre eigenen Pläne machen. Wir bauen zurück, entsorgen das Material getrennt und übergeben die Räume sauber. Mehr dazu auf unserer Seite zu Rückbau und Entkernung.
5. Ehrlich bleiben: Mängel nicht überdecken
Feuchte Stellen im Keller, Risse oder ein undichtes Dach verschwinden nicht, wenn man sie optisch versteckt. Im Gegenteil: Wer einen Mangel kennt und ihn bewusst verschweigt, haftet unter Umständen auch dann, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen ist (§ 444 BGB).
Besser ist es, bekannte Mängel offen anzusprechen und im Vertrag festzuhalten. Das schafft Vertrauen und schützt Sie vor Ärger nach dem Verkauf. Beim Ausräumen kommt so etwas übrigens oft erst ans Licht. Wenn uns etwas auffällt, sagen wir es Ihnen.
6. Energieausweis, Unterlagen und Steuern
Energieausweis: Wer ein Haus verkauft, braucht einen Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach dem Kauf an den Käufer übergeben werden. Die wichtigsten Werte gehören schon in die Anzeige. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Geregelt ist das seit Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz, das das frühere Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Welcher Ausweis für Ihr Haus passt, sagt Ihnen ein Energieberater.
Was auf den Käufer zukommt: Nach einem Eigentümerwechsel muss der neue Besitzer unter Umständen innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und offen liegende Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Die frühere Pflicht, alte Heizkessel allein wegen ihres Alters auszutauschen, ist mit dem neuen Gesetz weggefallen. Käufer fragen trotzdem oft nach Heizung, Dach und Dämmung. Gut, wenn Sie Rechnungen und Nachweise griffbereit haben.
Diese Unterlagen sollten bereitliegen:
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Baupläne und Wohnflächenberechnung, soweit vorhanden
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen, etwa für Heizung, Fenster oder Dach
- Bei einem geerbten Haus: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Steuern: Ein Gewinn aus dem Verkauf bleibt in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Erben übernehmen dabei die Haltedauer der verstorbenen Person. Ob in Ihrem Fall Steuern anfallen, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
7. Die richtige Reihenfolge
Damit nichts doppelt gemacht wird, hilft ein klarer Ablauf:
- Unterlagen sammeln und den Energieausweis bestellen.
- Die Familie sucht aus, was sie behalten möchte.
- Besichtigung mit uns. Kostenlos, mit schriftlichem Festpreis für Räumung und auf Wunsch auch für Rückbau und Renovierung.
- Ausräumen mit Wertanrechnung und fachgerechter Entsorgung.
- Rückbau und kleine Renovierung, wo es sich lohnt.
- Fotos und Anzeige, wenn alles leer, hell und sauber ist.
- Besichtigungen und Notar.
- Übergabe mit Zählerständen, Schlüsseln und Protokoll.
Der Vorteil, wenn alles aus einer Hand kommt: Sie haben einen Ansprechpartner statt drei Firmen, die sich absprechen müssen. Persönliche Unterlagen, Fotos und Briefe, die beim Räumen noch auftauchen, legen wir diskret beiseite und geben sie Ihnen zurück. Die Rechnung stellen wir auf Wunsch an die Erbengemeinschaft oder den Nachlass.
Mehr dazu lesen Sie auf unseren Seiten zur Haushaltsauflösung, zur Renovierung und zu Rückbau und Entkernung. Wenn das Haus geerbt ist, hilft Ihnen unser Artikel Haus geerbt, was jetzt? bei den ersten Schritten.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick aus unserer Praxis und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Anwalt oder Notar.
