Haus geerbt, was jetzt?

Um das Haus verkaufen, vermieten oder umschreiben zu können, müssen Sie nachweisen, dass Sie Erbe sind. Das geht mit einem Erbschein vom Nachlass­gericht oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht.

Danach lassen Sie das Grundbuch berichtigen, damit Sie als Eigentümer eingetragen werden. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, kostet die Eintragung beim Grundbuchamt keine Gebühr. Die Kosten für den Erbschein selbst fallen trotzdem an.

Auch wenn noch nicht klar ist, wie es weitergeht: Ein leerstehendes Haus braucht Aufmerksamkeit. Diese Dinge sollten Sie gleich erledigen:

• Wohngebäude­versicherung informieren. Melden Sie den Erbfall und sagen Sie Bescheid, wenn das Haus länger leer steht. Sonst kann es im Schadensfall Ärger geben.
• Heizung und Wasser. Im Winter nicht ganz abdrehen, damit keine Leitungen einfrieren. Steht das Haus lange leer, lassen Sie das Wasser im Zweifel fachgerecht absperren.
• Post und Briefkasten. Ein voller Briefkasten zeigt jedem, dass niemand da ist. Ein Nachsende­auftrag hilft.
• Pflichten rund ums Grundstück. Räum- und Streupflicht im Winter, Rasen und Hecke im Sommer.
• Zähler und Verträge. Zählerstände notieren, Strom, Gas, Wasser und Grundbesitzabgaben auf die Erben umschreiben.
• Schlüssel. Alle Schlüssel einsammeln und notieren, wer welchen hat.

Erben mehrere Personen, etwa Geschwister, gehört ihnen das Haus gemeinsam als Erbengemeinschaft. Über wichtige Dinge wie Verkauf, Vermietung oder größere Renovierungen entscheiden alle zusammen. Den Alltag regeln Sie leichter, wenn Sie sich auf eine Person einigen, die Termine wahrnimmt und mit Handwerkern, Maklern und mit uns spricht.

Will eine Person das Haus behalten, kann sie die anderen auszahlen. Können sich die Erben gar nicht einigen, kann am Ende jeder die Auseinandersetzung verlangen, notfalls über eine Teilungsversteigerung. Die bringt meist deutlich weniger als ein normaler Verkauf. Ein frühes Gespräch, wenn nötig mit Notar oder Mediator, spart oft viel Geld und Nerven.

Selbst einziehen: Wer das Elternhaus selbst bewohnt, kann unter Umständen Erbschaftsteuer sparen (mehr dazu im nächsten Abschnitt). Vorher lohnt ein ehrlicher Blick auf den Zustand: Dach, Heizung, Fenster, Elektrik. Bei einem Eigentümerwechsel können außerdem Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz greifen. Ein Energieberater sagt Ihnen, was auf Sie zukommt.

Vermieten: Bringt laufende Einnahmen, aber auch Arbeit. Meist muss das Haus vorher leer geräumt und renoviert werden. Für die Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis.

Verkaufen: Der häufigste Weg, vor allem in Erbengemeinschaften. Auch hier ist ein Energieausweis Pflicht. Steuerlich wichtig: Erben übernehmen die Haltedauer der verstorbenen Person. Hat sie das Haus mehr als zehn Jahre besessen, bleibt ein Gewinn beim Verkauf in der Regel steuerfrei. Ein leeres, besenreines Haus lässt sich übrigens deutlich besser besichtigen und verkaufen als eines voller Möbel.

Erbschaftsteuer fällt erst an, wenn Ihr Erbe über dem persönlichen Freibetrag liegt. Aktuell sind das zum Beispiel 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für Geschwister (Stand Oktober 2026). Kinder, die das Elternhaus selbst bewohnen, können unter bestimmten Bedingungen ganz steuerfrei bleiben. Dafür müssen sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre wohnen bleiben. Begünstigt sind bis zu 200 m² Wohnfläche.

Den Erbfall müssen Sie dem Finanzamt in der Regel innerhalb von drei Monaten melden, wenn nicht schon ein Notar oder Gericht das Finanzamt informiert hat. Ob und wie viel Steuer anfällt, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Wenn klar ist, wie es weitergeht, wird ausgeräumt. Unser Tipp: Erst die Familie, dann der Wert, dann der Rest.

1. Die Familie zuerst. Jeder sucht sich aus, was er behalten möchte, und nimmt es mit oder markiert es. Das vermeidet später Streit.
2. Dann der Wert. Möbel, Porzellan, Schallplatten, Uhren oder Sammlungen haben oft noch einen Wert. Was wir in unserer eigenen Trödelhalle verkaufen können, rechnen wir auf den Festpreis an.
3. Dann der Rest. Wir räumen Haus, Keller, Dachboden, Garage und Garten, entsorgen fachgerecht und übergeben besenrein.

Persönliche Unterlagen, Fotos und Briefe, die beim Räumen noch auftauchen, legen wir diskret beiseite und geben sie Ihnen in unserer Erinnerungs­kiste zurück. Die Rechnung stellen wir auf Wunsch an die Erbengemeinschaft oder den Nachlass. Soll das Haus danach verkauft oder vermietet werden, übernehmen wir auch Rückbau und Renovierung, alles aus einer Hand.

Mehr dazu lesen Sie auf unseren Seiten zur Nachlass­auflösung, zum Nachlassankauf und zur Renovierung. Wer die Kosten trägt, erklärt unser Artikel Wer zahlt die Haushalts­auflösung?